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世贸中心再次拔地而起9·11之后的15年间它都经历
发布人: 博狗游戏平台 来源: 博狗游戏平台官网 发布时间: 2020-12-14 10:12

  2001年9月11日,从被恐怖劫持的民航客机撞上美国世贸中心和五角大楼的那一刻开始,走入了普通人的视线。该年,美国宣布对进行武力打击。直到2011年组织本·被击毙,这场与的已持续了整整10年。

  2014年,极端组织ISIS(伊斯兰国)的活跃将的带到了全世界。2015年更是“重灾之年”。从该年1月的《查理周刊》事件,到11月的巴黎系列,再到2016年3的布鲁塞尔爆炸事件,欧洲似乎成了的下一个目标。反恐也从打击组织性的升级到了应对“孤狼式“。

  15年间,斗争不断,却也有新生。2016年8月16日纽约世贸大楼已重新启用。目前,100多家零售商店已经进驻,预计将重塑曼哈顿购物版图,同时也向展示,在2001年“9•11”遭受的世贸大楼重获新生。本文原刊于2011年8月8日《彭博商业周刊》,讲述了一个有关、财富和灾难的故事,一个看似不可能出现的世贸中心重获新生的传奇。

  2001年9月11日,从被恐怖劫持的民航客机撞上美国世贸中心和五角大楼的那一刻开始,走入了普通人的视线。该年,美国宣布对进行武力打击。直到2011年组织本·被击毙,这场与的已持续了整整10年。

  2014年,极端组织ISIS(伊斯兰国)的活跃将的带到了全世界。2015年更是“重灾之年”。从该年1月的《查理周刊》事件,到11月的巴黎系列,再到2016年3的布鲁塞尔爆炸事件,欧洲似乎成了的下一个目标。反恐也从打击组织性的升级到了应对“孤狼式“。

  15年间,斗争不断,却也有新生。2016年8月16日纽约世贸大楼已重新启用。目前,100多家零售商店已经进驻,预计将重塑曼哈顿购物版图,同时也向展示,在2001年“9•11”遭受的世贸大楼重获新生。本文原刊于2011年8月8日《彭博商业周刊》,讲述了一个有关、财富和灾难的故事,一个看似不可能出现的世贸中心重获新生的传奇。

  世贸中心一号楼在纽约的天际线中悄然现身。多年来,这项孕育于悲剧之中的工程一直处于风口浪尖,人们对它议论纷纷,围绕它的谈判跌宕起伏,它的名字在变,设计在改,它时而被无限拔高,时而又被恶意。现在,一切都已经尘埃落定,这幢楼傲然矗立,成为不可改变的事实,开始以钢筋和光灿灿的玻璃替代世贸中心遗址留下的空白。为了纪念逝者,为了弥补失去的财富,这幢未完工的摩天大楼既是一份国家宣言(其前身被称为“之塔”),更是一个有利可图的房地产项目。

  房地产开发商道格拉斯·德斯特(Douglas Durst)一直关注着世贸中心一号楼的进展。他的公司总部设在项目以北3英里处的第42街,办公室墙壁上挂满了这个房地产家族企业先辈们的照片。7月一个闷热的下午,他告诉我:“我相信这幢大厦完工之后会非常壮观。”向南望去,是高楼林立的曼哈顿,仲夏的薄雾着世贸中心一号楼。他的话听起来带着浓厚的意味。他曾是重建项目最坚定的反对者,如果多年前的者接受了德斯特的,这幢造价不菲的大厦根本就不会存在。

  德斯特说:“以前我认为,拿着高额补助来建造这些大厦对整体经济有害无益。” 66岁的德斯特精明能干,但性格内向。9·11事件以后,很多业内人士都表达了相似的观点,但是只有他在上刊登广告,世贸中心一号楼是“糟糕规划和鲁莽决策的遗物”。当时美国官员们一再强调说,不论重建的代价多大、不论曼哈顿是否需要那么多写字楼,他们都有责任和义务去重建。在这种背景下,德斯特当时的质疑显得不近人情。

  正因此,当2010年夏天德斯特从纽约和港务局(the Port Authority of New York and New Jersey)手里买贸中心一号楼价值1亿美元的产权时,参与重建的人们都不由自主议论纷纷。这份协议要求德斯特监管大楼的建设、租赁和最终营运事务。协议签署后,出版商康泰纳仕集团(Condé Nast)将租下该大厦一半的空间。德斯特态度转变看上去变得很好理解,因为在其中有利可图。德斯特说,既然无论如何一号楼都会重建,也必将会有人从庞大的支出中得利,那么这个人当然可以是他。

  毫不夸张地说,德斯特只是一个缩影,他的态度转变折射出整座纽约城在之后这喧嚣的十年里走过的历程。最初的伤痛逐渐淡去,人们从面对事实(“我无法相信找不到它们”),到(“我们要建造更高的大楼!”),从讨价还价(“谁来建这幢大楼呢?”),到沮丧(“真的会有人来建这幢楼吗?”)。最终,重建程序地走到了终点:被接纳。虽然不是人们所预想的,但是,这幢楼已然屹立在那里,事实已不可更改。

  在这个漫长的过程中,很多想法相互矛盾,有时似乎无法调和。这块16英亩的土地不仅仅是墓地,也不仅仅是人们的朝圣地,它还具有不可估量的商业价值。重建的规模、投资及其和象征意义都史无前例,备受关注。如何着手开发这个项目,当时并没有一个规划蓝图。然而,在愁云惨雾的2001年过后,人们认为所有障碍终将会清除,纽约这座城市将会因一个共同的愿景而团结起来,就像当年兴建洛克菲勒中心和中央公园一般众志成城,一扫整座城市的颓势。

  尽管事情并没有按照这个思发展,世贸中心的重建仍然是一个非凡的成就——重建区中心地的9·11事件遇难者会在9月份揭开神秘的面纱。同时,如果说世贸双子塔的记忆属于全世界的话,那么重建的建筑群则完全属于纽约这座城市。重建过程实际上是人们在纽约这个资本圣地追名逐利的过程。

  几乎就在双子塔倒塌的那一刻,重建规划便被提上了日程。当时的纽约州州长乔治·帕塔基(George Pataki)说:“这个地方同时混杂了太多的利益和太多的感情。”

  纽约和港务局由纽约州和州共同管理。时任纽约州州长的乔治·帕塔基成为这个项目的最初领导者。除他之外,还有很多人影响着这个项目,比如开发商拉里·希尔弗斯坦(Larry Silverstein)——9·11事件前几周,他刚刚和港务局签署了租赁协议;还有保险公司——他们不得不支付重建的费用;此外,还有纽约市民和他们的新市长迈克尔·布隆伯格(Michael Bloomberg)——由于这块土地归属港务局,纽约人和纽约市实际上对此没有多少。(布隆伯格是彭博通讯社的创始人和大股东,您阅读的这份就是由该通讯社出版的。)

  重建工作还牵涉到罹难者的家属,他们一致主张将整个地块保存下来,建成一个纪念馆。这个主张赢得了人们的同情和理解,但是从来没有被认真考虑过。纽约大学(New York University)城市政策教授米切尔·莫斯(Mitchell Moss)说:“无论某些人说的多么好听、无众对此的情感多么深厚,这块地终归要用于商业开发。”

  实际上,2001年9月12日,当纽约的公关达人霍华德·鲁宾斯坦(Howard Rubenstein)向其客户希尔弗斯坦提出策略的时候,重建的决定就已经做出了。救援人员仍在搜救幸存者,但是这位开发商已经在评估如何处理自己刚刚签署的为期99年、价值32亿美元的租约。鲁宾斯坦向希尔弗斯坦提交了两份声明方案,一份说“难以想象要在浸染美国爱国者鲜血的土地上重建一幢商业大厦”,另一份则声称要建造一个新的建筑群“以祭国殇”。希尔弗斯坦立刻选择了第二种方案,几天后,他就告诉合伙人自己有重建大厦的计划。

  很多人在残垣断壁中看到了商机。很快,大家的议论聚焦在大厦的原规划设计者亚历山大·加文(Alexander Garvin)提出的所谓的“前提条件”上。第一,由于世贸中心已成为人们寄托哀思之所,因此不能以其原貌出现,不能重建成以前那样没有灵魂的两幢钢筋混凝土大楼。第二,帕塔基向遇难者家属承诺,要保留双子塔的部分原址用于建造纪念馆,重建工作要在其周边展开。第三,任何最终的设计规划都要在原址上重建800万到1000万平方英尺的办公空间——但这条与前两条有些冲突。

  专门成立了曼哈顿下城开发有限公司(Lower Manhattan Development Corp.)来监管整个项目的进展。港务局要求建设更多的写字楼项目。世贸中心盈利之前,港务局一直依靠港口通行费和机场费维持运转。世贸中心屹立了30年,在它倒塌之前才刚刚开始盈利,希尔弗斯坦每年要向港务局支付1.2亿美元租金。尽管港务局局长克里斯·沃德(Chris Ward)表示:“我认为重建世贸中心并非出于港务局每年收取1.2亿美元租金的商业考虑。”但是,很多人都清楚,港务局需要可靠的收入来源才是它重建世贸中心的首要考虑。用在曼哈顿下城开发有限公司董事会里影响颇大的地产商罗兰德·贝茨(Roland Betts)的话说:“这就是头怪兽,而我们不得不让它吃饱。”

  为了让这几个条件听起来更加,项目监理苦思冥想。帕塔基说:“我们不只是要在此修建一座新的写字楼,而是再次书写传奇。”2002年,曼哈顿下城开发公司邀请了多位世界著名建筑师为遗址进行总体规划。

  最后,名不见经传的·里伯斯金(Daniel Libeskind)胜出。尽管他不是竞争者中最有名气和最有经验的建筑师,但是他在展示设计时的中突出展现了美国人看重的价值观。此外,他有很多重量级的支持者,其中包括康泰纳仕首席执行官塞缪尔·纽豪斯(Si Newhouse)的夫人维多利亚·纽豪斯(Victoria Newhouse),她把里伯斯金介绍给了纽约著名的律师爱德华·海耶斯(Edward Hayes)——帕塔基在院就读时的朋友。海耶斯非常欣赏里伯斯金的才华,当然也就成了他的说客。海耶斯说:“如果不是我,这个项目不会交给他,而若非维多利亚,我也不会牵涉其中。”当曼哈顿下城公司董事会讨论要采用另外一位设计师拉斐尔·维诺里(Rael Viñoly)提出的方案时,海耶斯打给帕塔基的一个电话改变了最后的决定,促使他们最终选择了里伯斯金的方案。

  帕塔基也非常欣赏里伯斯金的设计方案,那是一幢高达1776英尺、呈螺旋状上升的摩天大楼,在当时有望成为全球最高的建筑。帕塔基称之为“之塔”。帕塔基是党人,对充满雄心,他希望在2004年的党全国大会之前能为重建的大厦奠基,2008年建造完工。

  希尔弗斯坦一直被家和认为缺乏审美细胞,是美学的敌人,可他总是拿出自己的租约告诉人们,他有权按照商业需要来开发这块土地。在他看来,建筑效果图只不过是转移人们注意力的而已。

  七号楼是世贸建筑群中最后倒塌但最先重建的大厦,位于双子塔原址的正北面。当我坐在售楼部办公室里,眺望着建筑工地上忙碌的起重机和竖起的横梁时,内心感慨不已。很难断定哪一个才是奇迹——是重建的进度,还是年近八旬的希尔弗斯坦竟然也参与其中?他说:“我总是听到人们说,你输定了,输定了,输定了,输定了。”然而,在悲剧发生10年后,希尔弗斯坦仍然精力充沛地工作着。2001年,希尔弗斯坦赢得官司,获得了46亿美元保险赔偿。

  他说:“尽管每个人都在讲,不会有人到七号楼来办公……但是,我不仅把它建了起来,还把它租了出去,并为其提供了40年的运营资金。”

  希尔弗斯坦多疑而固执,困兽般守护着自己的领地。里伯斯金在他的著作《破土》(Breaking Ground)中提到,当希尔弗斯坦看到他设计的之塔方案后,对他说:“我不想让你碰我的大楼。”希尔弗斯坦里伯斯金与他选定的建筑师大卫·蔡尔兹(David Childs)合作。2005年,因为安全问题,七号楼不得不进行重新设计。希尔弗斯坦说:“大卫参与的唯一前提是地完成设计,而不是与任何人有什么合作。”

  固执的希尔弗斯坦经常为工程进度和资金状况与港务局吵得不可开交,世贸中心的重建计划则完全停滞不前。帕塔基他“了的信任”,而另一个核心幕僚则称他为“的吸血鬼”。据了解希尔弗斯坦财务状况的纽约经济开发公司(New York City Economic Development Corp.)提供的分析,希尔弗斯坦已经为该项目花费了17亿美元,包括向港务局支付的租金、向不同贷款者支付的和解费用以及自己公司的庞大的运营成本。但他们估计,希尔弗斯坦和他的合伙人已经收回了大部分初期投资。

  起草这份调查报告的赛斯·平斯基(Seth Pinsky)现任纽约经济开发公司总裁。他说:“我们开始思考,如果希尔弗斯坦的表现是的,这个项目的停滞是否是出于经济原因。于是,我们获得了突破性进展。”希尔弗斯坦剩余的资金似乎只够建造两幢大厦,而不是里伯斯金在总体规划中所设计的5幢。最后,迈克尔·布隆伯格的幕僚们与安东尼·柯西亚以及州在港务局董事会的董事结成同盟,向希尔弗斯坦施压。希尔弗斯坦抱怨说他的财产被“主义式”地充公,但是迫于压力,他最终签署协议,放弃了包括之塔在内两栋大厦的建设权。

  大多数观察家们认为,希尔弗斯坦的这桩交易非常划算,他保留了3幢最具经济前景的大楼,而放弃了规模最大又被寄予太多象征意义的之塔(港务局还为此补偿了他2000万美元)。2008年金融海啸时,为了确保这3幢楼拥有稳定的建设资金,连同一家保险公司及一些私营企业共同发行了26亿美元的免税债券,港务局为部分债券做了。世贸中心四号楼是希尔弗斯坦的第一幢楼,现在已经拔地而起。部分办公区域归属于港务局,这个部门将占据部分楼层。其他的大楼亦在进展之中,并在等待获得大租户的合同。

  作为之塔的最初设计者,里伯斯金因为曼哈顿下城开发公司选中他的设计方案而声名鹊起。现在,他的事业风生水起。希尔弗斯坦另行委托了3位著名的建筑师重新设计他承建的大楼。里伯斯金说:“这只是因为建筑师的才干参差不齐,而非大家的设计没有共同点。”

  不少希尔弗斯坦昔日的反对者告诉我说,他们现在对他持有更加宽容的看法,因为他的很多做法最终被证明是正确的。希尔弗斯坦目前非常满意他的3幢新大楼,称它们是“地标式建筑的代表作”。希尔弗斯坦说这几幢楼“造价极其高昂”,当被问到是否能收回投资成本时,这位耄耋老人说:“我只能告诉你,到2016年咱们再讨论这个问题吧。”

  世贸中心一号楼的建设资金更加令人头疼。曾担任港务局董事会的安东尼·柯西亚(Anthony Coscia)说:“按市场价格计算,每英尺高的大楼造价为1400美元,而租金却不到500美元。这里一半是纪念馆,一半是写字楼,而客户们是不会为纪念馆那部分费用买单的。”2007年,帕塔基离任。随后,从项目名称开始,港务局对这个项目做了很多改动。港务局的租赁代理、国际知名的房地产咨询公司高纬环球(Cushman & Wakefield)的塔拉·斯达康(Tara Stacom)说:“这个项目必须去化。这幢楼必须只是一个商业项目,必须符合企业的利益。”

  然而,帕塔基仍然称之为之塔,他说:“在我的脑海里,我们曾有过一幢世贸中心一号楼,我的很多朋友和成千上万勇敢的纽约人在那里。”

  随着新的世贸中心一号楼的钢结构方案在2009年获批通过,港务局开始邀请私营企业参与招标开发。一些有实力的开发商,包括道格拉斯·德斯特在内,都积极行动起来。尽管德斯特在接受《纽约时报》采访时曾说过,如果没有这个项目,纽约的房地产市场应该正好供需平衡。

  如果说希尔弗斯坦是那种完全靠奋斗而出人头地的开发商,他的名声只在小圈子内流传,那德斯特就是另外一个故事,他的人生简直可以用漫画来表现。

  德斯特出身世家,年轻时是大学伯克利分校的嬉皮士,名下拥有纽约州最大的有机农场之一。他的父亲西莫(Seymour)是家族房地产生意的第二代掌门人,不修边幅,常有惊人之举。他曾在第六大道上一座建筑的外墙竖起巨大的时钟,用来计算的国债数额,他还曾买下《纽约时报》的头版广告位,刊登的小笑线年代,西莫就极力反对修建世贸中心,认为这会使曼哈顿地区的写字楼供过于求,事实也证明了他的预言。当重建世贸中心的计划被提上议程时,道格拉斯认为又在犯同样的错误,还专门出资成立了一个组织进行活动。

  时代广场四周依然还很荒凉时,他就已经下注了这个著名的项目,并积累起大量财富。希尔弗斯坦说:“在那个时代,西莫可是个了不起的人物,是一流的开发商。我还记得,西莫尽其所能打击时代广场周边的任何公共开发计划,为此甚至不惜与人对簿公堂。”希尔弗斯坦说:“西莫去世后,他的儿子接手了他的生意,从他父亲以前大力反对的项目中受益匪浅。”

  德斯特和港务局打交道时非常有策略。对他来说,方面为世贸中心一号楼投入32亿美元是否值得并不重要。虽然德斯特已经投资了1亿美元,但是他所拥有的股份要等到整个建筑租售完毕后才能确定,具体的计算过程非常复杂。实际上,他能获得多少股份取决于市场行情的变化。德斯特说:“如果这个项目盈利有限,而且这个判断正确的话,那么我将会从大厦中获得更多股份。事实上,获得一幢价值18亿美元的大楼12%的物业权益,还是获得一幢价值21亿美元的大楼8%的物业权益,我并不在意。”现在,新世贸中心一号楼的市场估值约为20亿美元,达到了港务局的目标值,所以他可以获得10%的物业权益。

  据港务局局长沃德估计,自德斯特介入以来,他已经为世贸中心一号楼的建设节省了3000万美元,其中的2100万美元将成为他的佣金。当然,仍然有人在质疑这个项目的规模是否太大。在建的两幢楼总共能提供500万平方英尺的写字楼,在当前经济萧条的情况下,考虑到还有其他计划建设的办公楼,要把这些写字楼全部租出去并不容易。

  除了自己在房地产领域的专长,德斯特还为世贸中心一号楼带来了更多好处。希尔弗斯坦说:“他有解决问题的办法,那就是康泰纳仕。”1996年,在和德斯特签署的时代广场总部大厦租赁合同中,康泰纳仕集团支付的租金远低于市场标准,而康泰纳仕掌门人纽豪斯则一直希望再签订另一个超值租约。德斯特说:“他们原本希望在附近的世界金融中心(World Financial Center)安营扎寨,但是纽豪斯看上了重建中的世贸中心一号楼。”由于纽豪斯夫人支持里伯斯金的设计规划,事情已经发生了很大的变化。相比于审美问题,纽豪斯更关心的是费用是否划算,同时他很乐意德斯特继续做他的房东。于是,德斯特中了标,并与康泰纳仕签署了租赁协议。康泰纳仕现在支付的房租大约为每平方英尺60美元,略高于周边的平均水平。

  没有人会期待这个造价32亿美元的大厦在很短时间内就能收回投资并获利,但港务局局长沃德告诉我,预计该项目可以在10年之内产生正的现金流。

  这是一个没有窗户、高60英尺的钢筋水泥块,德斯特和大楼的建筑师们在努力将它包装起来。我们换乘了好几部建筑电梯,上到了64楼。想象一下70万平方英尺的地下空间吧,沃德说:“这是在一栋楼上再建另一栋楼,而最下面还有一个地铁站。”他告诉我,为了满足康泰纳仕的需求,他们的设计做了一些重大变动,最显著的变动是在大厦北面为该公司的厨房区域设计了一个巨大的排气管道,这一变动无论如何都会影响大卫·蔡尔兹设计的光滑玻璃幕墙的效果。

  我们顺着外围的楼梯爬上了70楼,来到一个露天平台。这个平台距离地面800英尺,从栏杆下望,令人目眩。整个建筑依然于里伯斯金的设计。一个下沉的喷泉坐落在原来的大楼遗址之上,四周环绕着小白栎树,这是由迈克尔·阿拉德(Michael Arad)和彼得·沃克(Peter Walker)设计的。当然,9·11的遗产不仅存在于这些建筑里,也存在于德斯特和港务局签署的协议里——

  “一切都将和从前一样,而我们现在正在创造的是未来。”此时此刻,站在这片工地上,我的脑海里浮现出这样的场景:《Vogue》漂亮的女编辑们从新世贸中心走出,和对面高盛的银行家们眉目传情;来遗址参观的游客仰望天空;·卡拉特拉瓦(Santiago Calatrava)设计的地铁站高耸的廊檐下行人如织。花费了那么多的,投入了那么多情感之后,这里将会发生什么依然不可捉摸。这里既有对死者无尽的追思缅怀,又有生者不可预知的未来。

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